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Immo – Glossar

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Begriffe wie Baulastenverzeichnis, Instandhaltungsrücklagen und Katasterämter sind in der Immobilienwelt vielfältig und möglicherweise nicht jedem bekannt. Deshalb bietet Ihnen das Online Immobilienlexikon von „Berenfänger & Bechtold Real Estate“ eine Übersicht über die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien, zusammen mit kurzen und präzisen Erklärungen.

Da unser Immobilienlexikon nicht alle Fachbegriffe der Branche abdeckt, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung, falls Sie Fragen oder Anmerkungen haben.

Von Abschreibung bis Zwischenfinanzierung: Unser Online Immobilienlexikon bietet eine kurze und präzise Erklärung der wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien.

 

Die Abschreibung, ein wesentlicher Begriff in der Finanzbuchhaltung und -analyse, bezeichnet die periodische Verringerung des Wertes von Vermögensgegenständen. Diese Wertminderung resultiert aus der Nutzung und dem damit verbundenen Verschleiß im Laufe der Zeit. In der bilanziellen Abschreibung wird dieser Betrag als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, während er in der Kostenrechnung als Kosten verbucht wird. Zur Berechnung werden die Anschaffungskosten und die voraussichtliche Nutzungsdauer herangezogen, oft in Form von Abschreibungstabellen des Finanzamtes. Im Gegensatz dazu verwendet die kalkulatorische Abschreibung die prognostizierten Wiederbeschaffungskosten und die tatsächliche Nutzungsdauer. Diese Form der Abschreibung fließt nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung ein. Beim Verkauf eines Grundstücks besteht oft aus steuerlichen Überlegungen ein Interesse daran, den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Dies ermöglicht es, dass nur der Anteil für das Gebäude der Abschreibung unterliegt, was steuerliche Vorteile mit sich bringen kann.
Das Abzahlungs- oder Ratendarlehen wird in gleichmäßigen Raten getilgt. Der Vorteil ist, dass mit jeder Tilgung die Belastung sinkt, da Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden. Die Tilgung bleibt immer in gleicher Höhe. Nachteilig ist die hohe Belastung am Anfang des Darlehens. Tilgung gleichbleibend Zinsen sinken Annuität sinkt
Altbau bezeichnet im Allgemeinen die Bauweise von Wohngebäuden (ggf. Kapitalanlagen), die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden. Typische Merkmale dieser Bauweise sind Holzbalkendecken, Kastenfenster und Mauerwerkswände. Diese traditionelle Bauweise prägte viele Städte und Dörfer bis zum Ende des Zweiten Weltkriegs. Nach 1949 änderte sich die Bauweise erheblich, wobei Betonwände und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenster zunehmend verwendet wurden. Diese Neuerungen markierten das Ende der Altbau-Ära und leiteten eine neue Ära des Bauens ein, die durch modernere Technologien und Materialien gekennzeichnet war.
Unter Annuität wird die regelmäßige Rückzahlung (auch Tilgung) eines Darlehens verstanden, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Im Darlehensverlauf verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung, weil Zinsen nur auf die Restschuld gezahlt werden.
Bei gleichbleibender Annuität sinken die Zinsen, da sie nur auf die Restschuld gezahlt werden, dabei steigt die Tilgungsrate. Die Annuität ist immer gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert bleiben. Tilgung steigt Zinsen sinken Annuität gleichbleibend
Zur Übereignung eines Grundstücks bedarf es neben dem schuldrechtlichen Vertrag der Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Übergang. Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen beiden Parteien. Sie muss gleichzeitig von beiden Parteien vor dem Notar erklärt oder vor dem Grundbuchamt abgegeben werden. Diese Einigungserklärung beinhaltet zwei Rechtsgeschäfte: ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, dem Eigentumswechsel. Mit der Vormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Somit kann der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen, wie etwa weitere Lasten eintragen lassen. Die Vormerkung schützt unter anderem vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer, der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder vor Launen des Verkäufers, an einen anderen Käufer zu verkaufen.
Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird aktuell entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus und liegt zwischen 3,57% bis 7,14% inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer (bis zum 31.12.2020 aufgrund der Mehrwertsteuer-Senkung reduziert auf 3,48% bis 6,96% inklusive gesetzlicher MwSt.) des finalen Kaufpreises. Am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten. Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.
Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag außerordentlich, das heißt, fristlos gekündigt werden. Für unbefristete Mietverhältnisse tritt diese neben die ordentliche Kündigung. Bei befristeten Mietverträgen stellt die außerordentliche Kündigung (von Sonderkündigungsrechten abgesehen) die einzige Möglichkeit dar, den Mietvertrag zu beenden. Anders als bei der ordentlichen Kündigung ist die außerordentliche fristlose Kündigung auch für den Mieter an einen Kündigungsgrund geknüpft. Das Gesetz spricht von einem „wichtigen Grund“, der vorliegen muss. Für den Mieter sind im Gesetz beispielhaft zwei Gründe genannt: ihm ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden der gemietete Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Der Vermieter kann bei folgenden Voraussetzungen fristlos kündigen: wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die fristlose Kündigung ist nicht an eine Frist gebunden, der Vermieter muss aber in aller Regel vor Kündigungsausspruch abgemahnt worden sein. In der Abmahnung bzw. der Erklärung, mit der die Abhilfefrist gesetzt wird, muss die Pflichtverletzung des Vermieters bzw. der vertragswidrige Zustand so genau bezeichnet werden, dass der Vermieter unzweifelhaft erkennen kann, was er tun muss, um den vertragswidrigen Zustand zu beheben. Außerdem muss der Vermieter zur Beseitigung des Zustandes aufgefordert werden.
Bauerwartungsland sind Flächen, die zum Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, bei denen aber in naher Zukunft durch ihre Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung zu erwarten ist.
Unter einer Baugenehmigung wird die Genehmigung der Baubehörde verstanden, dass einem baulichen Vorhaben nach geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse entgegenstehen. Mit der Baugenehmigung – auch Bauerlaubnis genannt – dürfen bauliche Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden.
Bauland – auch als Baugrund bezeichnet – ist eine Fläche, bei der alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäß Baurecht gegeben sind.
Die Baulast ist eine Bebaubarkeitsbeschränkung für ein Grundstück, das heißt, eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber einer Baubehörde. Eigentümer verpflichten sich, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen, welches von der Bauaufsichtsbehörde geführt wird.
Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis der Baulasten. Baulasten stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern gegenüber einer Baubehörde dar. Eigentümer verpflichten sich, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen.
Baureifes Land sind räumlich eingeteilte Flächen, bei denen alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gegeben sind. Solche unbebauten Grundstücke sind oft so erschlossen, dass mit dem sofortigen Bau begonnen werden kann. Dazu zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücksteile, die für die Bebauung vorgesehen sind, sowie Baulücken.
Bauvorlagen sind Unterlagen, die mit dem Bauantrag eingereicht werden müssen und anhand derer die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit eines Bauvorhabens beurteilt. Der Umfang der Bauvorlagen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.
Beleihung ist die Gewährung eines Kredits auf Basis einer Sicherheit. Als Sicherheit dient der Bank häufig das zu finanzierende Grundstück. Der nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie ist der Beleihungswert. Er sichert den Kreditgeber zu jedem Zeitpunkt ab. Der aktuelle Verkehrswert ist nicht geeignet, da nur der Beleihungswert den Kreditgeber bei Wertschwankungen und während der gesamten Dauer der Beleihung absichert (es gilt das Vorsichtsprinzip). Der Beleihungswert liegt daher immer unter dem Verkehrs- oder Marktwert. Die Bank muss jedoch nicht in gleicher Höhe den Kredit gewähren – es wird meist nur ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen: Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze. „Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“ (§3 BelWertV)
Die Beleihungsgrenze ist die maximale Kredithöhe, die ein Kreditgeber anhand des Beleihungswertes bereit ist zu vergeben. Die Grenzen sind je nach Kreditgeber unterschiedlich. Hypothekenbanken haben eine Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswertes. Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach §16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden. §14 Beleihungsgrenze Pfandbriefgesetz (PfandBG) Banken, Bausparkassen und Versicherungen schöpfen den Beleihungswert noch einmal unterschiedlich aus.
Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und fallen für Eigentümer als Lasten eines Grundstücks an. Sofern die Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) z.T. auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Zentralheizung, Hausmeister, Schornsteinfegergebühren und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Ausgeschlossen davon sind z.B. Kosten für Verwaltung und Instandsetzung.
Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig verwechselt oder synonym verwendet, haben jedoch rechtlich ganz unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz ist allein die faktische Herrschaft über eine körperliche Sache, das Eigentum das uneingeschränkte Recht über eine Sache. Eigentum ist die umfassende Herrschaft über bewegliche und unbewegliche Sachen (körperliche Sache), also das Recht, mit einer Sache frei und uneingeschränkt schalten und walten zu können. Eigentümer ist die Person, der die Sache rechtlich gehört. Eigentum an einer Sache kann aufgrund eines Vertrages (Kaufvertrag) oder aufgrund eines Rechtsaktes (Bescheid oder von Gesetzes wegen) erlangt werden. Ein Eigentümer kann mit einer Sache fast alles machen: verändern, veräußern, zerstören, andere davon ausschließen. Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Besitzer ist die Person, die eine Sache tatsächlich innehat. Ein Dieb kann Besitzer einer Sache werden, nie aber Eigentümer. Der Besitz endet durch Aufgabe, Verlust, aber auch durch Diebstahl. Mit Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer (rechtlicher) Eigentümer eines Grundstücks. Besitzer (wirtschaftlicher Eigentümer) eines Grundstücks kann der Käufer bereits vorher werden; mit dem Besitzübergang gehen alle Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs kann im Vertrag frei verhandelt werden, der Eigentumsübergang ist an die Eintragung ins Grundbuch gebunden.
Der Bodenrichtwert ist ein Indikator, der zur Bestimmung des Preises eines Grundstücks verwendet wird. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und ist öffentlich zugänglich, da er von jedermann beim zuständigen Gutachterausschuss oder beim Bauamt angefragt und eingesehen werden kann. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss anhand von Kaufpreissammlungen. Dabei werden die durchschnittlichen Bodenwerte für bestimmte Flächen eines Stadtgebiets herangezogen, die in Bezug auf ihre Nutzung und Lage vergleichbar sind (Siehe §196 Baugesetzbuch).
Ein Bungalow ist ein freistehendes, eingeschossiges Haus, welches entweder ein flaches oder ein flach geneigtes Dach hat.
Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist der internationale Berufsverband von Sachverständigen und Fachleuten der Immobilienwirtschaft. Ein Eignungsverfahren und ein Studium an einem RICS akkreditierten Institut sind Vorrausetzung für den Titel Chartered Surveyor. Das Red Book – RICS Appraisal and Valuation Standards – setzt internationale Standards bei der Immobilienbewertung.
siehe Provision
Denkmalschutz ist eine staatliche Maßnahme zur Bewahrung von kulturhistorisch relevanten Gebäuden oder Gebäudeteilen, um sie dauerhaft und unverfälscht zu erhalten. Jedes Gebäude, das künstlerisch oder geschichtlich von Bedeutung ist, kann unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Denkmalschutz kann sich auch nur auf Teile eines Gebäudes beziehen.
Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. An Grundstücken lassen sich folgende verschiedene Nutzungsrechte unterscheiden: Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht) Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht) Nießbrauch Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Die zweite Abteilung enthält alle Angaben zu Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit – mit Ausnahme der Grundpfandrechte.
Ein dingliches Recht gewährt eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache und ist gegenüber jedermann wirksam (Eigentum, Besitz, Pfandrecht, Dienstbarkeit).
Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen Grund für die ordentliche Kündigung (§573 BGB) eines Mietvertrages durch den Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung kann vom Vermieter erfolgen, um die Wohnung selbst zu nutzen oder für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts frei zu machen. Die Kündigung muss den Grund für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angeben und die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen nach §573c BGB beachten. Diese Frist variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses und kann bis zu neun Monate betragen. Während der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist gelten. Diese beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, insbesondere in Großstädten und Ballungszentren.
Der Auftraggeber verpflichtet sich beim Alleinauftrag für einen bestimmten Zeitraum keinen anderen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Der Makler verpflichtet sich hingegen zu einem intensiven Einsatz und zum aktiven Tätigwerden. Der Auftraggeber hat keine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages noch zur Unterlassung eigener Aktivitäten. Der Makler verpflichtet sich zur Verschaffung möglichst günstiger Vertragsbedingungen, besondere Aufwendungen werden erst nach ausdrücklicher Vereinbarung mit dem Auftraggeber durchgeführt.
Diese Form des Maklervertrages gibt keine Einschränkungen vor, wie viele Makler eingesetzt werden können und verpflichtet den Makler nicht zum Tätigwerden. Jeder Makler kann in Form von Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit seine Dienste anbieten und hat im Erfolgsfall – wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) zustande kommt – Anspruch auf eine Provision. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich in den §§652 ff. BGB, die jedoch aufgrund ihrer Lückenhaftigkeit in der Praxis häufig zu Problemen führen.
Verbraucher treffen bei der Aufnahme eines Kredits auf die Begriffe Effektiv- und Nominalzins. Wichtig ist: Nur der Effektivzins gibt wirklich Aufschluss über die Kosten eines Kredites, da er den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten berücksichtigt. Einmalige und laufende Gebühren können u.a. Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren sein, die für die gesamte Kreditlaufzeit berücksichtigt und auf einen effektiven Jahreszins umgerechnet werden müssen. Um also den tatsächlichen Zins zu berechnen, wäre es ein Fehler, nur den Nominalzins zu kalkulieren. Beispiel: Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 25.000 Euro auf. Nach vier Jahren möchten Sie den Kredit in einem Betrag getilgt haben (endfälliger Kredit). Dem Kredit werden keine weiteren Gebühren berechnet. Der Nominalzins für den Kredit ist von der Bank mit 4 % p.a. vorgegeben. Falsch wäre es als Zinsschuld einfach 4 % von 25.000 Euro – also 1.000 Euro p.a. – zu kalkulieren. Das funktioniert nur, wenn die Zinsen nur einmal im Jahr berechnet werden würden, denn das Darlehen steigt über die Jahre exponentiell an. Die anfallenden Zinsen werden auf den Netto-Betrag aufgeschlagen und wieder verzinst (Zinseszinseffekt). Bei einem endfälligen Darlehen würden nach vier Jahren effektive Zinszahlungen von 4.246 Euro entstehen, der Effektivzins also durchschnittlich 4,246 % p.a. betragen – und damit höher sein als der Nominalzins.
Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig verwechselt oder synonym verwendet, haben jedoch rechtlich ganz unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz ist allein die faktische Herrschaft über eine körperliche Sache, während das Eigentum das uneingeschränkte Recht über eine Sache darstellt. Eigentum bedeutet die umfassende Herrschaft über bewegliche und unbewegliche Sachen (körperliche Sache), was das Recht einschließt, mit einer Sache frei und uneingeschränkt zu schalten und zu walten. Der Eigentümer ist die Person, der die Sache rechtlich gehört. Eigentum an einer Sache kann durch einen Vertrag (Kaufvertrag) oder einen Rechtsakt (Bescheid oder von Gesetzes wegen) erlangt werden. Ein Eigentümer hat weitreichende Befugnisse, einschließlich der Möglichkeit, die Sache zu verändern, zu veräußern, zu zerstören und andere davon auszuschließen. Besitz hingegen bezieht sich auf die tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Der Besitzer ist die Person, die die Sache tatsächlich innehat. Obwohl ein Dieb Besitzer einer Sache werden kann, kann er niemals Eigentümer werden. Der Besitz endet durch Aufgabe, Verlust oder Diebstahl. Mit der Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer zum rechtlichen Eigentümer eines Grundstücks. Der Besitzer (wirtschaftliche Eigentümer) eines Grundstücks kann der Käufer bereits vorher sein; mit dem Besitzübergang gehen alle Rechte und Pflichten auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs kann im Vertrag frei verhandelt werden, während der Eigentumsübergang an die Eintragung ins Grundbuch gebunden ist.
Beim endfälligen Darlehen wird nicht während der Laufzeit getilgt, vielmehr wird der gesamte Kreditbetrag erst am Ende fällig. Während der Laufzeit werden Zinsen immer auf die Restschuld gezahlt, erfolgt jedoch keine Reduzierung, ist die Belastung für den Kreditnehmer bei einem Festdarlehen höher als beim Annuitätendarlehen. Zinsen gleichbleibend Tilgung ausgesetzt Annuität gleichbleibend
Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie. Ihn gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Egal welche Variante: Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis. Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, ist abhängig vom jeweiligen Gebäude - wobei ein bedarfsorientierter Ausweis immer erstellt werden kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis. Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein. Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die beim Immobilienverkauf benötigt werden. Es gehört zum Service eines Immobilienmaklers dazu, sich um die Erstellung des Energieausweises zu kümmern und bei der Beschaffung aller dafür benötigten Unterlagen zu unterstützen.
Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung eines Hauses auf dessen Grundstück ein. Meist wird hierfür eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerkte auch Bestandteile des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit bestellt (z.B. 60 Jahre; bei öffentlich geförderten Wohnungen 99 Jahre).
Es gibt drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll –bei Grundstücken bspw. die Vermietung oder aber auch eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert – ermittelt über das Ertragswertverfahren – ermöglicht eine objektive Betrachtung der zu erwartenden Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises. Wichtigste Faktoren sind der richtig abgeleitete Liegenschaftszins, der nachhaltige Wert für Roherträge und die Bewirtschaftungskosten.
Das Exposé präsentiert eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung und dient der Vermarktung über Online-Immobilienportale oder in gedruckter Form zur Vergabe an Interessenten. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Ausstattung und Lage und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch – seit 2014 verpflichtend) – ergänzt durch Objektfotos und Lageplan. Das Exposé wird vom Immobilienmakler angefertigt und durch weitere Marketingmaßnahmen für einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie ergänzt.
Für den Kauf einer Immobilie benötigt ein Käufer ausreichend Kapital. In den wenigsten Fällen können sämtliche Aufwendungen aus dem Eigenkapital getragen werden. Die Immobilie wird also über eine Bank oder einen unabhängigen Finanzierer finanziert. Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen der Finanzierung des Eigennutzers und der Finanzierung des Kapitalanlegers unterschieden werden. Kreditgeber sind u.a. Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderkredite für Kapitalanleger und Eigennutzer, wobei KfW-Kredite häufiger von Eigennutzern in Anspruch genommen werden. Nachdem der Kreditbedarf ermittelt ist, sollte immer ein Angebotsvergleich anhand von Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld unterschiedlicher Kreditgeber erfolgen. Ist der passende Finanzierer gefunden, wird der Kreditantrag mit allen benötigten Objektunterlagen (Lageplan, Flurkarte, Baubeschreibung, Bauzeichnung, Baugenehmigung, Grundbuchauszug etc.) und persönlichen Unterlagen eingereicht. Daraufhin prüft und bewilligt die Bank den Kredit.
Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche. Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen – es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und kommt bei Fragen zum Grenzverlauf von Grundstücken zum Einsatz. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.
Das Geldwäschegesetz soll Geldwäsche und die Finanzierung von Terrorismus verhindern. Immobilienmakler gehören nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG zu den Verpflichteten. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sowie bei der Vermittlung von Mietverträgen mit einer Kaltmiete von über 10.000 EUR die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht. Natürliche Personen müssen ein gültiges Ausweisdokument vorlegen, dessen Daten (Name, Anschrift, Ausweis- oder Passnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität und ausstellende Behörde) der Immobilienmakler dokumentiert. Außerdem ist der Immobilienmakler verpflichtet, eine vollständige Ausweiskopie anzufertigen. Bei juristischen Personen werden Firma, Name, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes sowie die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder des gesetzlichen Vertreters aufgenommen und durch einen Auszug aus einem amtlichen Register oder Verzeichnis geprüft. Es ist außerdem notwendig, die wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln und zu identifizieren.
Gemeinschaftseigentum ist gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das sind u.a. Außenwände/Fassade, Dach, Fundament, tragende Wände oder Anlagen wie Treppen, Heizungskeller, Haustechnik und Leitungen.
Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Das Amtsgericht verwaltet als Grundbuchamt die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch erfasst; sie sind dem Baulastenverzeichnis zu entnehmen (bundeslandspezifische Regelungen). Für jedes Grundstück wird beim Amtsgericht ein eigenes Grundbuchblatt geführt.
Die Grunderwerbsteuer ist die Umsatzsatzsteuer beim Grundstückshandel und richtet sich nach der Gegenleistung – also nach dem Kaufpreis. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt aktuell zwischen 3,5% und 6,5% der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.
Grundpfandrechte sind Sicherheiten an einem Grundstück bei Immobilienkrediten (z.B. Hypothek und Grundschuld). Es ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht (dingliche Sicherheit). Es bestehen besondere Rechtsnormen, die zwingend die dingliche Einigung und Eintragung in das Grundbuch voraussetzen.
Besonders für die Objektanalyse sind Grundriss und Bauplan eine wichtige Informationsgrundlage. Ein Grundriss stellt die einzelnen Stockwerke eines Gebäudes horizontal aus der Vogelperspektive dar. Damit neben den tragenden und nicht tragenden Innen- sowie Außenwänden auch wesentliche Details wie die Lage der Fenster in einem Grundriss sichtbar werden, erfolgt der horizontale „Schnitt“ in der Regel einen Meter über dem Fußboden. Da der Begriff Grundriss nicht nur für die zeichnerische Darstellung der räumlichen Gegebenheiten verwendet wird, sondern auch die räumlichen Verhältnisse bezeichnet, kann der Grundriss auch auf die Größe und Lage der Räume innerhalb eines Gebäudes verweisen. Fehlt der Grundriss für ein Gebäude (insbesondere bei älteren Objekten häufiger der Fall) kann dieser beim Bauordnungsamt angefragt werden. Bei der Objektbesichtigung sollte der Grundriss mit den tatsächlichen Verhältnissen jedoch immer noch einmal überprüft werden.
Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht und ist das Recht auf die Befriedigung einer Forderung aus dem belasteten Grundstück.
Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten. Beim Gutachten ermittelt der Gutachter den Wert der Immobilie entweder nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.
Ein Hauptvertrag kann ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag sein. Mit dem Abschluss des vom Immobilienmakler vermittelten Hauptvertrages entsteht der Provisionsanspruch (vorausgesetzt es besteht ein wirksamer Maklervertrag). Für den Provisionsanspruch muss der Hauptvertrag rechtswirksam und endgültig geschlossen werden – er ist jedoch unabhängig davon, ob der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die von einem Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet werden muss, um die Kosten des Gemeinschaftseigentums zu tragen, einschließlich Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten (gemäß § 16 WEG). Die Höhe des Hausgelds ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und muss unabhängig davon gezahlt werden, ob die Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. In der Teilungserklärung können weitere Verteilungsschlüssel festgelegt sein. Es ist wichtig zu beachten, dass das Hausgeld nicht mit dem Wohngeld verwechselt werden darf. Letzteres ist gemäß des Wohngeldgesetzes eine Sozialleistung des Staates.
Eine Hypothek auf einer Immobilie dient der Bank als Sicherheit (Pfand) für die Vergabe eines Darlehens. Der Hypothekennehmer überträgt die Rechte an seiner Immobilie an den Gläubiger (Darlehensgeber) und erhält im Gegenzug das Darlehen. Die Bank sichert sich durch die Eintragung im Grundbuch in Abteilung III gegen Zahlungsausfälle ab. Dies ermöglicht es der Bank, das Haus im Falle eines Zahlungsverzugs in die Zwangsversteigerung zu geben, um an ihr Geld zu gelangen. Sobald der Eigentümer das Darlehen vollständig zurückgezahlt hat, kann er die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Hypothek beantragen.
Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Sind mehrere Personen Eigentümer derselben Sache, haben sie alle das Miteigentum z.B. an einer Liegenschaft. Das Eigentum steht zwei oder mehreren Personen zu – nicht wie beim Alleineigentum nur einer Person – und ist Eigentum zu ideellen Bruchteilen. Bei der ideellen Grundstücksteilung kann jeder Miteigentümer an einem Grundstück (derselben Sache) über seinen ideellen Anteil frei verfügen. Das Eigentumsrecht ist ein rechnerischer ideeller Anteil. Bei der ideellen Teilung eines Grundstücks nach Wohnungseigentumsgesetz kommt dem Lageplan eine besondere Bedeutung zu: Er gibt Auskunft über die Lage der Sondernutzungsrechte und das Gemeinschaftseigentum.
Unter einer Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Sachgut zu verstehen, das der Bank als Kreditsicherung dient, da Immobilien als langfristige und besonders wertbeständige Geldanlage gelten. Immobilien werden je nach Nutzungsart unterschieden in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien. Die Immobilie unterscheidet sich im Wesentlichen durch folgende Merkmale von anderen Wirtschaftsgütern: Immobilität Heterogenität Länge des Lebenszyklus Begrenzte Substituierbarkeit Höhe der Investitionskosten
Eine Immobilienbewertung wird aus verschiedenen Gründen durchgeführt. Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist in der Regel zweckorientiert und mit einem bestimmten Anlass verbunden. Je nach Motiv für die Bewertung werden unterschiedliche Werte ermittelt. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie führt der Immobilienmakler oft eine kostenfreie Marktwertermittlung durch. Ein Gutachten kommt hingegen häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerungen oder Enteignungen zum Einsatz. Ein solches Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, ist kostenpflichtig und kann mehrere tausend Euro kosten. Eine Immobilienbewertung kann auch zum Zweck der Bilanzierung, Besteuerung oder Renditeberechnung erfolgen. Im Versicherungswesen wird der Versicherungswert ermittelt, während im Kreditwesen der Beleihungswert relevant ist.
Die Indexmiete ist eine variable Miete, die in §557b BGB geregelt ist und sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte richtet: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Vermieter und Mieter bleibt es frei, im Mietvertrag eine Indexmiete zu vereinbaren und somit eine jährliche Mieterhöhung zu einem festen Zeitpunkt festzulegen. Es kann dann keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB mehr erfolgen; auch Kosten im Falle einer Modernisierung können bei der Vereinbarung einer Indexmiete nicht auf den Mieter umgelegt werden – es sei denn, sie sind gesetzlich vorgeschrieben. Dazu müssen sie aus Umständen notwendig geworden sein, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird aktuell entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus und liegt zwischen 3,57% bis 7,14% inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (bis zum 31.12.2020 aufgrund der Mehrwertsteuer-Senkung reduziert auf 3,48% bis 6,96% inkl. gesetzl. MwSt.) des finalen Kaufpreises. Am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten. Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.
Instandhaltungsrücklagen sind von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurückgelegtes Geld für die Instandhaltung einer Immobilie und für größere Reparaturen an z.B. Dach, Fassade, Aufzügen und Heizung. Es schützt Eigentümer vor Ausgaben für unvorhersehbare Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat nach §21 WEG das Recht auf die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Instandhaltungsrücklagen werden im Wirtschaftsplan auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind von jedem Miteigentümer anteilig zu tragen – häufig nach Wohnungsgröße, also nach Quadratmetern berechnet. Die Frage nach einer angemessenen Summe ist schwer zu beantworten und richtet sich u.a. nach Zustand, Alter, Größe. Lage, Ausstattung und Substanz.
Die Jahressperrfrist besagt, dass nach dem Abschluss eines Mietvertrages, die Miete ein Jahr nicht erhöht werden darf. Ebenfalls gilt die Sperrfrist, bei bereits erfolgter Mieterhöhung. Der Vermieter muss beachten, dass er die Mieterhöhung nicht innerhalb der Jahressperrfrist ankündigen kann. Im Zuge dessen beträgt die eigentliche Sperrfrist 15 Monate. Dies hat den Grund, dass der Vermieter die Mieterhöhung drei Monate bevor die Erhöhung greift, ankündigen muss. Kommt es zu Modernisierungsarbeiten oder zur Erhöhung der monatlichen Betriebskosten, gilt diese Frist nicht.
Kapitalanlage im Immobilienbereich bezieht sich auf die Investition von Geld in Immobilien mit dem Ziel, langfristige Renditen zu erzielen. Diese Art der Anlage umfasst den Erwerb von Grundstücken, Wohn- oder Gewerbeimmobilien, um Einkommen durch Mieteinnahmen oder Kapitalgewinne bei Wiederverkauf zu generieren. Der Fokus liegt auf der Nutzung der Immobilie als finanzielle Ressource zur Erzielung von Gewinnen, sei es durch laufende Einnahmen oder Wertsteigerung über die Zeit. Kapitalanleger im Immobilienbereich analysieren sorgfältig Marktbedingungen, Standortfaktoren und potenzielle Renditen, um fundierte Entscheidungen für ihre Investitionen zu treffen.
Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze regelt, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20% gegenüber der vor der Mieterhöhung bestehenden Nettokaltmiete erhöhen dürfen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. In Regionen mit gefährdeter Wohnraumversorgung existiert für die Mieterhöhung eine Grenze von 15 Prozent. Welcher Prozentsatz gilt, wird von den jeweiligen Ländern festgelegt. Beide Begrenzungen, die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, finden keine Anwendung bei einer vereinbarten Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB). Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung gelten gesonderte Bestimmungen zur Kappungsgrenze. So dürfen Mieten nach einer Modernisierung über einen Zeitraum von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete von bis zu 7 Euro nur um 2 Euro pro Quadratmeter. Seit Beginn des Jahres 2019 können unter Beachtung der vorgenannten Kappungsgrenze noch 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden (vorher 11 %).
Katasterunterlagen sind Dokumente, die bei einer Finanzierung der finanzierenden Bank vorgelegt werden müssen und sind bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben unerlässlich. Zu den Katasterunterlagen gehören die Liegenschaftskarte, Informationen zur Einhaltung der Grenzbestimmungen und amtliche Lagepläne. Das Katasteramt gibt gegen Gebühr Auskunft über das Grundstück.
Bei Abschluss eines Mietvertrages muss eine Kaution hinterlegt werden. Eine Kaution ist vom Mieter hinterlegtes Geld, das dem Vermieter als Sicherheit im Falle von Beschädigungen des Mietgegenstandes oder ausbleibenden Mietzahlungen dient.
Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gilt die im Mietvertrag vereinbarte Frist. Wenn keine Frist vereinbart wurde, gelten folgende Fristen für eine ordentliche Kündigung: Kündigt der Mieter das Mietverhältnis, ist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses nach §753c BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, wenn die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt. Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, richtet sich die Frist nach Dauer des Mietverhältnisses; bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gelten drei Monate, ab fünf Jahren bis acht Jahren gelten sechs Monate, ab acht Jahren Mietdauer gelten neun Monate Kündigungsfrist. Grundsätzlich muss der Vermieter die Kündigung z.B. wegen Eigenbedarfs begründen. Bei der Kündigung ist - neben den Fristen - darauf zu achten, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt. Es muss eindeutig ersichtlich sein, für welche Immobilie die Kündigung gilt. Außerdem müssen alle Mieter (Vertragsnehmer) unterschrieben haben und das Mietkonto ausgeglichen sein. Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag allerdings auch außerordentlich, das heißt, fristlos gekündigt werden (Außerordentliche Kündigung).
Die Landesbauordnung legt fest, welche technischen Anforderungen beim Bau zu berücksichtigen sind und wann eine Baugenehmigung benötigt wird. Die Zuständigkeit für das Bauordnungsrecht liegt bei den Bundesländern. In den Landesbauordnungen ist auch festgelegt, wer berechtigt ist, Bauvorlagen zu erstellen, vor allem Architekten und Fachingenieure.
Die amtliche Flurkarte gehört zu den Katasterunterlagen und kann gegen Gebühr beim Katasteramt eingeholt werden. Sie muss von Anfang an bei der Planungsphase dem finanzierenden Kreditinstitut vorgelegt werden. Sie enthält: Straßen-, Flur-, und Ortsnamen Grenzen und Nummern der Flurstücke Verwaltungsgrenzen (Gemarkung, Gemeindegrenzen) Gebäude und Hausnummern Nutzungsarten des Bodens und weitere topografische Informationen
Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem ein Grundstück marktüblich verzinst wird. Er bildet das Risiko künftiger Zahlungen (z.B. Mieten) ab. Für Investoren bedeuten hohe Liegenschaftszinsen ein hohes Risiko und ein niedriger Zins ein niedriges Risiko für die Investition. Der Liegenschaftszinssatz wird durch Gutachterausschüsse ermittelt und ist in den Kaufpreissammlungen zu finden. „Die Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten.“ (§14 Abs. 3 ImmoWertV)
Eine Loft-Wohnung ist eine Wohnung in einer ehemaligen Fabriketage.
Eine Löschungsbewilligung kommt zur Anwendung, wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.
Ein Immobilienmakler fungiert als Vermittler zwischen Verkäufern und Käufern bzw. Vermietern und Mietern und bietet Dienstleistungen für sämtliche Phasen der Immobilienvermarktung an. Er unterstützt bei der Vermittlung von Wohnraum sowohl für private als auch gewerbliche Eigentümer und kann auch bei der Beschaffung von unbebauten Grundstücken für Investoren oder dem Verkauf von Neubau-Eigentumswohnungen für Projektentwickler behilflich sein. Durch seine Erfahrung und sein Fachwissen über den Immobilienmarkt, die Preisentwicklung und die aktuelle Nachfrage kann ein Immobilienmakler den angemessenen Marktwert einer Immobilie ermitteln und eine geeignete Verkaufsstrategie entwickeln, um die Immobilie optimal zu vermarkten.
Die Makler- und Bauträgerverordnung ist die gesetzliche Grundlage der Maklertätigkeit. Sie gilt immer dann, wenn ein Immobilienmakler mit einem privaten Auftraggeber eine Geschäftsbeziehung eingeht. Nach §1 MaBV unterliegt ein Immobilienmakler der Makler- und Bauträgerverordnung, wenn er nach §34c GewO für seine Tätigkeit zugelassen ist.
Für den Marktwert gibt es – im Gegensatz zum Verkehrswert – keine einheitliche Definition, er ist stark bestimmt von Angebot und Nachfrage. Die Definition des europäischen Marktwertes vom Europäischen Rat stimmt weitestgehend mit der des deutschen Verkehrswertes überein und kann dem gleichgesetzt werden: „Unter dem Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen gebundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objekts angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“ (Richtlinie 78/660 EWG, Art. 42a, b, c)
Der Maklervertrag ist eine privatrechtliche Vereinbarung und verpflichtet den Auftraggeber im Erfolgsfall eine Provision an den Makler zu bezahlen. Es gibt verschiedene Formen des Maklervertrages. In der Praxis wird zwischen dem gesetzlichen Maklerauftrag und dem Alleinauftrag unterschieden.
Eine Maisonette-Wohnung ist zweigeschossig innerhalb eines mehrgeschossigen Gebäudes und kommt häufig als zweigeschossige Dachwohnung vor.
Der Mietkauf stellt eine Alternative zur herkömmlichen Immobilienfinanzierung dar: Hierbei wird die Immobilie zunächst gemietet und zu einem späteren Zeitpunkt erworben. Beim Abschluss des Mietkaufs wird festgelegt, dass der Mieter den Mietgegenstand innerhalb einer bestimmten Frist, zum Beispiel nach zwei, fünf oder zehn Jahren, käuflich erwirbt. Der Kaufpreis wird verbindlich im Mietkaufvertrag festgelegt, der aus einem Mietvertrag und einem Vertrag über den späteren Immobilienerwerb besteht und notariell beurkundet werden muss. Beim Mietkauf leistet der Mieter in der Regel eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises, was dem Eigenkapital bei einer traditionellen Immobilienfinanzierung entspricht. Anders als bei herkömmlichen Finanzierungen ist keine Bank oder Bausparkasse als Kreditgeber involviert. Die Immobilie wird stattdessen in Raten bezahlt, die üblicherweise höher als die normale Miete ausfallen. Sollte nach Ablauf der Frist noch eine Restschuld bestehen, kann diese beispielsweise durch ein Darlehen beglichen werden.
Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, die Mietpreisbremse, soll Mieter gegen überhöhte Mieten bei der Neuvermietung schützen. So dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen davon sind jedoch neu gebaute oder umfassend modernisierte Wohnungen, eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach 2014 oder eine vorherige Miete, welche bereits über der zulässigen Miete gelegen hat. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland, sondern nur in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot, die vom jeweiligen Bundesland bestimmt werden. Vermieter sind verpflichtet, Mieterinnen und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in Textform und unaufgefordert zu informieren, ob im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Dabei ist auch über die Umstände der Ausnahme zu informieren. Für den Fall, dass der Vermieter sich auf die Ausnahme einer entsprechenden Vormiete beruft, ist diese der Höhe nach mitzuteilen. Kommen Vermieter dieser Informationspflicht nicht nach, können sie sich erst zwei Jahre nach der Auskunft auf die Ausnahme berufen. Bis dahin muss der Mieter nur eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10% bezahlen und kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Ein Mietspiegel ist laut §558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das Mietgefüge einer Gemeinde oder Stadt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in der Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben (Soll-Bestimmung gemäß §558c BGB) und so gibt es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete. Unterschieden werden zwei Arten von Mietspiegeln: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt dann vor, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Eine Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels ist nach vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und dem Mieter dazu, die Angemessenheit der gezahlten Miete zu überprüfen.
Der Miteigentumsanteil (MEA) repräsentiert einen rechnerischen Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem die Fassade, das Dach und das Treppenhaus - all jene Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht dem Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers zugeordnet sind. Der Miteigentumsanteil gibt an, welcher Anteil jedem Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum gehört. Der Miteigentumsanteil ist die Grundlage für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, insbesondere für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die individuellen Kosten, die ein Eigentümer zu tragen hat, können der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) entnommen werden. Bei Eigentümerversammlungen ist der Miteigentumsanteil von Bedeutung, da Beschlüsse nur gefasst werden dürfen, wenn 50% der Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer vertreten sind.
Bei Immobiliengeschäften fallen an verschiedenen Stellen Kaufnebenkosten an. Die Erwerbsnebenkosten umfassen die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten. Auch bei einer Grundschuldbelastung entstehen Nebenkosten. Diese beziehen sich nicht nur auf den Nominalbetrag, sondern auch auf die Zinsen des Darlehens sowie eventuelle Nebenkosten (z.B. Kosten eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Beim Bau einer Immobilie entstehen Baunebenkosten (z.B. Projektmanagement und Kosten für Architekten und Ingenieure). Auch bei der Miete einer Immobilie entstehen Nebenkosten, auch bekannt als Betriebskosten.
Der Notar führt Beurkundungen von Rechtsgeschäften durch. Bei Immobiliengeschäften beurkundet der Notar gemäß Grundstücksrecht den Kaufvertrag (daher auch notarieller Kaufvertrag), Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Er beurkundet auch Gesellschaftsgründungsverträge oder Erbverträge – all diese Rechtsgeschäfte bedürfen vom Gesetzgeber der notariellen Beurkundung. Ansprüche daraus sind sofort vollstreckbar: Verkäufer eines Grundstückes können bei ausbleibender Kaufpreiszahlung den Anspruch mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen, ohne vorher den Käufer zu verklagen. Der Notar beurkundet auch Testamente (Erbrecht), Eheverträge, Vorsorgevollmachen (Familienrecht) und führt Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen wie z.B. die Unterschrift bei Verträgen, die eine Änderung im Grundbuch zur Folge haben) durch. Beglaubigungen werden als Bestätigung der Echtheit eines Dokuments oder einer Unterschrift durchgeführt. Das schließt nur die Beglaubigung der Unterschrift, nicht die Beglaubigung der Richtigkeit des Inhaltes ein. Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung über den Inhalt eines Vertrags und seine Folgen aufzuklären und beide Parteien zu belehren, nicht jedoch bei einer Beglaubigung. Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht.
Ein Notaranderkonto ist eine spezielle Form eines Treuhandkontos, das zur Hinterlegung des Kaufpreises von Immobilientransaktionen kostenpflichtig eingerichtet wird. In der Praxis wird dieses Konto nur noch selten genutzt. Gelegentlich wird der Kaufpreis einer Immobilie über einen Treuhänder (Notar) abgewickelt. Dabei ist der Käufer vorleistungspflichtig und überweist dem Treuhänder den Kaufpreis. Im notariellen Kaufvertrag ist festgelegt, unter welchen Bedingungen die Auszahlung an den Eigentümer erfolgt, beispielsweise nach Übergabe der gekauften Immobilie.
Immobilienmakler führen zur Einwertung einer Immobilie eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung des Objekts, hilft aber auch bei der Zielgruppenfindung und dient als Grundlage für die Vermarktung.
Beim Optionskauf haben Mieter die Option, den Mietgegenstand zu einem späteren Zeitpunkt von einer Genossenschaft zu erwerben, sind aber im Vergleich zum Mietkauf nicht zum Kauf verpflichtet. Der Mieter entscheidet, ob er kaufen will – der Verkäufer lässt zugunsten des Mieters im Grundbuch das Optionsrecht vermerken.
Bei der Pacht wird eine Sache – z.B. ein gastronomischer oder landwirtschaftlicher Betrieb – auf bestimmte Zeit dem Pächter zum Gebrauch gegen Entgelt überlassen. Die wirtschaftliche Nutzung (Fruchtziehung) mit dem Ertrag bleibt beim Pächter. Bei der Miete wird im Unterschied zur Pacht nur der Gebrauch überlassen – nicht die Möglichkeit zur Fruchtziehung. Als Pacht wird auch das vereinbarte Entgelt, der Pachtzins, bezeichnet.
Das Penthouse liegt im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses und hat häufig eine Terrasse oder einen Dachgarten. Es ist vorwiegend die Wohneinheit mit den meisten Quadratmetern im Wohnhaus.
Der Auftraggeber verpflichtet sich im Maklervertrag über die Zahlung einer Provision (auch Courtage), wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (wie beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist. Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch ergibt sich aus §652 BGB: Maklervertrag Tätigwerden des Maklers Ursachenzusammenhang (Kausalität) Abschluss eines rechtskräftigen Hauptvertrages Wer die Provision entrichtet, wird in der Praxis aktuell noch unterschiedlich geregelt: Es gibt die Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und die Außenprovision, die vom Käufer getragen wird. In einigen Bundesländern ist die Kombination von Innen- und Außenprovision gang und gebe, wobei die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird.
Der Auftraggeber verpflichtet sich beim qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag auch für den Fall, Provision zu zahlen, wenn der Vertragsabschluss ohne Mitwirken des Maklers zustande kommt. Eigentümern wird für einen bestimmten Zeitraum untersagt, ihre Immobilie eigenhändig oder über einen anderen Immobilienmakler zu verkaufen. Sie müssen Interessenten an den Makler verweisen, der seinerseits seine Tätigkeit nicht vor Ende der Vertragslaufzeit aufgeben darf.
Nach dem Prioritätsprinzip werden alle Anträge zur Grundbucheintragung vom Grundbuchamt bearbeitet. Die Reihenfolge, die sich aus dem Eintragungszeitpunkt ergibt, bestimmt die Rangfolge im Grundbuch, nach der im Falle einer Zwangsversteigerung etwaige Gläubiger bedient werden.
Es gibt zwei Arten, ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Bei der realen Grundstücksteilung (Realteilung) wird ein im Miteigentum mehrerer Personen stehendes Grundstück der Fläche nach real geteilt. Mit der Teilung entstehen zwei neue Grundstücke mit jeweils einem eigenen Grundbuchblatt. Der einzelne Miteigentümer gibt sein Miteigentumsrecht am gesamten Grundstück auf und erhält das Alleineigentum an der neuen Teilfläche. Die Vermessung der neuen Grundstücksgrenzen erfolgt durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.
Die Rendite ist eine Kennzahl, die zeigt, wie gut sich ein angelegter Geldbetrag über die Zeit entwickelt hat. Sie ist die Ertragskraft einer Kapitalanlage; gemessen als tägliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Rendite bezeichnet eine prozentuale Verhältnismäßigkeit vom ausgezahlten Kapital (Gewinn) zum eingesetzten Kapital in einem bestimmten Zeitraum. Genauer stellt die Nettorendite den realen Kapitalzuwachs unter Berücksichtigung von Steuern und Inflation dar.
Eine Reservierungsvereinbarung spielt insbesondere beim qualifizierten Alleinauftrag eine Rolle, da der Makler nur dort garantieren kann, dass der Hauptvertrag nur durch seine Aktivitäten und nicht durch die eines anderen Maklers oder des Kunden zustande gekommen ist. Die Reservierungsvereinbarung verpflichtet den Makler gegenüber einem Interessenten, das Objekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten.
Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Das Verfahren eignet sich besonders zur Bewertung von hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern – also hauptsächlich Immobilien zur Eigennutzung. Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und der Zeitwert der baulichen Anlagen wird separat ermittelt – die Summe beider ergibt den Sachwert, der angepasst über den Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt.
Der Begriff des Sachverständigen ist in Deutschland nicht offiziell geschützt. Industrie- und Handelskammern sowie die Kammern von Ingenieuren und Architekten vergeben in der Immobilienwertermittlung den Titel eines „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“.
Sondereigentum gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz umfasst das Recht an den Räumen einer Wohnung. Dem Sondereigentum übergeordnet ist der Begriff des Wohnungseigentums, das das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbindet. Ein Balkon einer Eigentumswohnung ist beispielsweise nur teilweise Sondereigentum: Das Innere des Balkons gehört dem jeweiligen Eigentümer, während das Äußere der Eigentümergemeinschaft gehört. Gegenstände, die nicht im Sondereigentum begründet sind, werden durch das Sondernutzungsrecht geregelt. Teileigentum hingegen bezieht sich auf das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes und den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, wie beispielsweise Gewerberäumen, Kellern oder Garagen.
Das Sondernutzungsrecht berechtigt Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an einer Sache wie z.B. Stellplatz, Garten oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt gleichzeitig alle anderen Eigentümer am Gebrauch der Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht der Gemeinschaft angehören, ist nicht möglich.
Das Souterrain ist ein teilweise unterhalb des Erdniveaus liegendes Geschoss (auch Tiefparterre). Das überliegende Geschoss liegt als Hochparterre ein halbes Geschoss über dem Erdniveau.
Das private Veräußerungsgeschäft muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Spekulationsteuer wird erhoben, wenn ein privates Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf wieder veräußert wird, unabhängig von den Gründen, einschließlich einer drohenden Zwangsversteigerung. Diese Steuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Diese Frist verkürzt sich jedoch, wenn der Verkäufer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst genutzt hat. Die Spekulationsfrist beginnt ab dem Datum des Kaufvertrags. Wenn der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben hat, gilt die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs durch den Rechtsvorgänger. Nur der Gewinn, der durch den Kauf und Verkauf entsteht, wird zum individuellen Einkommensteuersatz besteuert.
Ein Staffelgeschoss ist das obere Geschoss, das gegenüber dem darunterliegenden Geschoss etwas zurückspringt und eine kleinere Grundfläche aufweist. Ob ein Staffelgeschoss als Vollgeschoss zählt, wird in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Häufig wird die Fläche, die durch das Zurücksetzen entsteht, als Dachterrasse angelegt.
Die Staffelmiete ist gemäß §557a BGB eine Nettokaltmiete, die für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wird, d.h. die Mieterhöhung und der Zeitpunkt der Erhöhung sind im Vorhinein festgelegt. Während der Geltung der Staffelmiete ist eine Erhöhung der Miete nach gesetzlichen Vorschriften ausgeschlossen.
Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Erst nach Erhalt dieser Bescheinigung wird der Erwerber des Grundstücks als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Herangezogen werden also erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder näherer Vergangenheit. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders bei unbebauten Grundstücken, Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Der Verkehrswert ist der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Er unterliegt verschiedenen Einflussgrößen, u.a. den Kenntnissen und Erfahrungen des Sachverständigen und verschiedenen Vorschriften. „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 des BauGB) Wesentliche Kernpunkte der Definition: Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Die Immobilie wird auf einem freien Markt gehandelt, Zwangsvollstreckung und Schenkung gehören nicht dazu. Wertbestimmende Merkmale: rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage.
Eine Villa ist ein großes, luxuriöses Wohngebäude, das oft in einer angesehenen Lage errichtet wird. Historisch gesehen handelte es sich bei Villen um Land- oder Herrenhäuser, die in der Regel freistehend inmitten eines großen Gartens oder Parks gebaut wurden. Sie waren oft ein Symbol für Wohlstand und verfügten häufig über zusätzliche Gebäude wie Dienstbotenhäuser, Stallungen und Remisen. Heutige Villen sind tendenziell kleiner und werden aufgrund von Grundstücksknappheit und kleineren Familienstrukturen mit weniger Quadratmetern erbaut.
Für den Fall, dass ein Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung seinen Kredit frühzeitig tilgen möchte, wird ein Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung des Kredits fällig
Das Vorkaufsrecht ist eine eingetragene Belastung eines Grundstücks im Grundbuch. Wenn ein Eigentümer beabsichtigt, sein Grundstück an einen Dritten zu verkaufen und das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, muss er es zuerst dem Berechtigten anbieten. Wenn der Berechtigte ein Kaufangebot annimmt, muss er den vereinbarten Kaufpreis zahlen, den der Verkäufer mit einem anderen potenziellen Käufer ausgehandelt hatte.
Für die Definition des Begriffs Verkehrswert ist die Unterscheidung zwischen Preis und Wert hilfreich. Der Preis, der für eine Immobilie gezahlt wurde, ist nicht als tatsächlicher Wert einer Immobilie zu verstehen, sondern bezeichnet einen aus subjektiven Faktoren – letztlich aus Angebot und Nachfrage – heraus gezahlten Preis, den Marktwert. Er hängt von der Werteinschätzung des Käufers sowie vom Verhandlungsgeschick beider Parteien ab. Der Wert ist immer eine Größe, die aus einer Vielzahl an Preisen ermittelt wird und auf objektiven Faktoren beruht.
Seit dem 13.06.2014 gilt für Fernabsatzverträge – per E-Mail, Telefon oder Brief geschlossene Verträge – das neue Widerrufrecht. Für Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, muss der Makler eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform erteilen. Der Maklervertrag kann danach bis zu 14 Tage nach Abschluss widerrufen werden. Erfolgt die Belehrung über die Möglichkeit des Widerrufs nicht, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage nach Abschluss des Maklervertrages. In dieser Zeit kann der Vertrag vor vollständiger Erfüllung widerrufen werden. Immobilienmakler können mit Interessenten erst einen Besichtigungstermin vereinbaren, wenn sie eine positive, schriftliche Antwort der Widerrufsbelehrung erhalten.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß §28 WEG dazu verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser Plan umfasst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die anteiligen Verpflichtungen der Eigentümer. Auch die geplanten Instandhaltungsrücklagen werden darin festgelegt. Der Wirtschaftsplan enthält zudem die monatlichen Vorschüsse der Eigentümer, bekannt als Hausgeld, sowie deren Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten. Dieser Plan ist ein wichtiges Dokument beim Verkauf einer Immobilie und gibt einen Überblick über alle planbaren Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung. Aber nicht immer geht die Gesamtfläche einer Wohnung in die Wohnflächenberechnung mit ein. Nicht einzubeziehende Räume sind Abstellräume außerhalb der Wohnung wie Keller oder Dachboden, Heizungsräume, Waschräume und Garagen. Sonderregelungen gibt es z.B. bei Schwimmbädern und Wintergärten. Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Loggia werden nicht voll veranschlagt, sondern gehen max. mit 50% in die Berechnung mit ein. Bei der Berechnung zählt zudem nur die Raumhöhe mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern in vollem Umfang. Die Wohnflächenberechnung spielt nicht nur bei der Miethöhe oder der Immobilienfinanzierung eine Rolle, sondern geht auch häufig als Verteilschlüssel in den Miteigentumsanteil ein, wobei bei einer Falschberechnung finanzielle Nachteile entstehen können. Weicht die angegebene Wohnfläche mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche ab, haben Mieter das Recht zur Mietminderung. Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden voll berechnet, Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m sowie weniger als 2,00 m nur noch zur Hälfte und alles unter einem Meter findet in der Berechnung keine Berücksichtigung mehr.
Die Begriffe Hausgeld und Wohngeld werden häufig synonym verwendet, wobei der Begriff Wohngeld gemäß des Wohngeldgesetzes eine Sozialleistung vom Staat – den Mietzuschuss für einkommensschwache Bürger – bezeichnet; das Hausgeld ist Geld für die Bewirtschaftung von Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen.
Das Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Jede Eigentumswohnung verfügt über ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Das Wohnungseigentum begründet sich mit Eintragung im Grundbuch, wodurch ein Käufer rechtlicher Eigentümer einer Wohnung wird. Mit dem Wohnungseigentum gehört der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten an
Das Wohnungsgrundbuch ist eine besondere Form des Grundbuchs und verzeichnet Wohnungseigentum. Dem Wohnungsgrundbuch sind das Miteigentum am Grundstück, das Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums aller Sondereigentumsrechte der anderen Wohnungseigentümer zu entnehmen.
Die Zession beschreibt die Sicherungsabtretung von Forderungen und Rechten gegenüber einem Dritten durch den bisherigen Gläubiger auf einen anderen Sicherungsnehmer, beispielsweise den neuen Eigentümer der Immobilie. Die häufigste Abtretung stellt die Abtretung von Mietforderungen dar.
Zimmer werden im Grundriss oder im Exposé erst ab einer Fläche von mindestens zehn Quadratmeter als Zimmer gezählt. Auch gelten als Zimmer nur Räume, die innerhalb der Wohnung liegen, ein Fenster haben und mindestens zwei Meter lichte Höhe aufweisen. Küchen, Bäder, Flure oder Wirtschaftsräume werden bei Immobilieninseraten nicht als Zimmer gezählt.
Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz unterschieden werden. Festzinsvereinbarung bedeutet: über eine definierte Laufzeit bleibt der Zinssatz gleich. Das hat den Vorteil, dass der Kreditnehmer die Zinsen innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraums exakt kalkulieren kann. Nachteil ist, dass keine Sondertilgungen vorgesehen sind, bzw. nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank geleistet werden können. Die Vereinbarung über einen variablen Zins bedeutet: der Zins orientiert sich über eine Laufzeit von ein, drei oder sechs Monaten an den Veränderungen eines Referenzzinssatzes (in der Regel um den EURIBOR-Zinssatz). Vorteil ist die mögliche Sondertilgung oder Vollablöse, jedoch kann der Kreditnehmer nicht mit einem festen Zinssatz kalkulieren – Zinserhöhungen führen zu einer steigenden Belastung.
Zinshäuser werden zum Zweck der Investition oder der Kapitalanlage gekauft und dienen nicht der Selbstnutzung. Einzelne Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten werden durch den Eigentümer an Mieter gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt.
Die Zwangsversteigerung ist ein staatlicher Hoheitsakt, bei der eine Sache zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers verwertet wird. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, seine offenen Forderungen durch ein Vollstreckungsverfahren des unbeweglichen Vermögens des Schuldners zu bedienen. Das können neben Grundstücken und auf dem Grundstück befindlichen Bauten auch Rechte wie das Erbbaurecht sein. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt nicht durch Vertrag, sondern durch den Hoheitsakt, den Zuschlag im Versteigerungsverfahren. Eine Zwangsversteigerung ist mit allen Fristen und Abläufen im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht, meist das jeweilige Amtsgericht, vollzogen. Der Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksrechte kommt im Zwangsversteigerungsverfahren besondere Bedeutung zu, denn ein nachrangiges Recht kann erst dann zum Zuge kommen, wenn ein ihm im Rang vorgehendes Recht voll befriedigt ist.
Eine bereits vorhandene und abbezahlte Immobilie kann kurzzeitig durch eine Bank beliehen werden, um ausreichend Kapital für den Kauf einer neuen Immobilie zu haben. Wenn das Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, hilft somit eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung. Von dem Verkaufserlös der ehemaligen Immobilie wird die Finanzierungssumme getilgt. Zwischenfinanziert wird maximal zwei Jahre. Eine Zwischenfinanzierung ist zudem davon abhängig, ob eine endgültige Finanzierung gesichert ist.

Häufig gestellte Fragen

Wir arbeiten unter dem branchenüblichen Durchschnitt von 3,57 % und bieten eine Maklerprovision von 2,5 % inkl. der gesetzlich gültigen MwSt. an.
Da wir zu 100 % erfolgsbasiert arbeiten, wird unsere Maklerprovision erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Somit müssen Sie weder in Vorleistung gehen, noch Kosten im Falle eines gescheiterten Verkaufs der Immobilie befürchten.
Mainz, Ludwigshafen am Rhein, Kaiserslautern, Koblenz, Trier, Speyer, Neustadt an der Weinstraße, Landau in der Pfalz, Bad Dürkheim, Frankenthal, Worms, Alzey, Pirmasens, Zweibrücken, Bockenheim, Kallstadt, Deidesheim, Forst an der Weinstraße, Wachenheim an der Weinstraße, Diedesfeld, Maikammer, St. Martin, Edenkoben, Burrweiler, Rhodt unter Rietburg, Weyher in der Pfalz, Hainfeld, Gleisweiler, Siebeldingen, Birkweiler, Ilbesheim, Leinsweiler, Eschbach, Ranschbach, Knöringen, Roschbach, Albersweiler, Edesheim, Flemlingen, Böchingen, Venningen, Kirrweiler, Großkarlbach, Freinsheim, Herxheim am Berg, Laumersheim, Weisenheim am Berg, Niederkirchen, Gimmeldingen, Mußbach, Haßloch, Insheim, Impflingen, Billigheim-Ingenheim, Heuchelheim-Klingen, Oberotterbach, Schweigen-Rechtenbach, Pleisweiler-Oberhofen, Barbelroth, Kapellen-Drusweiler, Gleishorbach, Klingenmünster, Silz, Göcklingen, Heuchelheim, Böllenborn, Oberhausen, Rohrbach, Steinweiler, Winden, Minfeld, Kandel, Leimersheim, Neupotz, Hördt, Rheinzabern, Jockgrim, Hatzenbühl, Herxheim bei Landau, Rülzheim, Lustadt, Weingarten, Freimersheim, Bornheim, Hochstadt, Zeiskam, Offenbach an der Queich.
Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Freiburg im Breisgau, Ulm, Heilbronn, Pforzheim, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Tübingen, Ludwigsburg, Sindelfingen, Böblingen, Offenburg, Villingen-Schwenningen, Konstanz, Ravensburg, Schwäbisch Hall, Aalen, Bietigheim-Bissingen, Weinheim, Schwetzingen, Bruchsal, Leimen, Sinsheim, Mosbach, Wiesloch, Eppelheim, Walldorf, Hockenheim, Bad Mergentheim, Bad Rappenau, Bad Wimpfen, Kehl, Lahr, Bühl, Gaggenau, Ettlingen, Baden-Baden, Bretten, Calw, Nagold, Horb am Neckar, Balingen, Rottweil, Albstadt, Sigmaringen, Überlingen, Friedrichshafen, Meersburg, Tuttlingen, Donaueschingen, Radolfzell, Singen, Waldshut-Tiengen, Lörrach, Weil am Rhein, Rheinfelden, Schopfheim, Grenzach-Wyhlen, Bad Säckingen, Lauchringen, Waldkirch, Emmendingen, Kenzingen, Herbolzheim, Denzlingen, Titisee-Neustadt, Lenzkirch, Schluchsee, Hinterzarten, Blumberg, Bräunlingen, Bad Dürrheim, St. Georgen im Schwarzwald, Triberg, Schonach, Furtwangen, Wolfach, Hausach, Schiltach, Gengenbach.
Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel, Offenbach am Main, Hanau, Gießen, Fulda, Bad Homburg vor der Höhe, Marburg, Wetzlar, Rüsselsheim, Bad Vilbel, Limburg an der Lahn, Hofheim am Taunus, Oberursel, Eschborn, Neu-Isenburg, Bensheim, Heppenheim, Mörfelden-Walldorf, Rodgau, Bad Hersfeld, Dieburg, Friedberg, Korbach, Michelstadt, Alsfeld, Büdingen, Lauterbach, Bad Soden-Salmünster, Kelkheim, Kronberg im Taunus, Griesheim, Groß-Gerau, Maintal, Flörsheim am Main, Karben, Nidderau, Hattersheim am Main, Langen, Seligenstadt, Mühlheim am Main, Riedstadt, Dreieich, Baunatal, Stadtallendorf, Bad Nauheim, Schwalbach am Taunus, Idstein, Neu-Anspach, Gladenbach, Zwingenberg, Gorheim und Dietzenbach.

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